【财经分析】沪市REITs完成年报披露整体业绩表现符合预期

　　随着公募基金年报的发布，公募REITs产品陆续公布了2023年度经营“成绩单”，20只披露年报的沪市公募REITs总体业绩表现符合预期。其中，华夏基金华润有巢REIT的可供分配金额完成度超过120%，华夏北京保障房REIT、中金山东高速REIT和中金普洛斯REIT的可供分配金额完成度超过110%，经营业绩表现亮眼。

　　总体稳健不乏亮点

　　年报数据显示，沪市20只公募REITs产品均呈现出了良好的持续经营及成本控制能力。

　　就EBITDA指标来看，有8只产品2023年度的EBITDA金额超过2.5亿元，10只产品的EBITDA金额高于1亿元，体现了沪市REITs产品稳健的经营能力和为投资人创造回报的能力。

　　从项目收入情况看，有14只产品2023年度的收入过亿元。其中，收入最高的为中金安徽交控REIT，全年收入达到9.7亿元，显示了高速公路行业较为出色的经营水平。

　　再从持续经营角度考虑，保障房行业表现出了较强的经营稳健性。其中，华夏北京保障房REIT全年四个季度的收入均超额完成预期，全年基金层面收入的完成比例达到了111%，成为发行以来市场表现最为稳健的公募REITs产品之一。

　　可供分配完成率良好

　　公募REITs作为一种高分红产品，其不低于90%的分红比例对投资人具有重要意义。总体来看，2023年沪市公募REITs可供分配金额完成率较高，有13只产品的可供分派金额完成率超过了100%。

　　具体就项目来看，华夏基金华润有巢REIT可供分配金额的完成率达到125%，远超发行前预期，体现了为投资人创造价值的良好能力；中金山东高速REIT的可供分配金额达到了3.56亿元，完成率为111%；国金中国铁建REIT的表现同样亮眼，全年可供分配金额达到了4.88亿元，完成率也超过100%，增厚了投资人收益，以实际业绩表现展示出高速公路资产较强的收益创造能力。

　　首发、扩募“双轮驱动”

　　据记者了解，2024年至今，上交所已有5单公募REITs完成首发上市，募集规模约80亿元。此外，全市场已上市公募REITs达到35只，REITs市场正不断“扩容增类”。

　　可以看到，自首批扩募“落地”以来，交易所和各市场参与方始终致力于推动我国公募REITs扩募机制常态化发展。

　　值得一提的是，近期上交所受理了中航京能光伏REIT的扩募发售申请，国泰君安东久新经济REIT发布了拟扩募公告。其中，中航京能光伏REIT此次扩募拟购入资产将与原有光伏项目形成有力互补，助力实现资产分散化，稳定基金整体现金流。国泰君安东久新经济REIT拟购入的基础设施项目分别位于江苏南通高新技术产业开发区和重庆两江新区内，新老资产间的管理协同效应明显，并有望产生规模效应。

　　“作为首批扩募REITs中资产规模和募集资金规模最大的项目，我们将通过持续扩募优化资产组合。”中金普洛斯REIT的相关负责人坦言，“普洛斯拥有丰富的优质资产储备，我们也十分重视公募REITs平台。目前，我们正和基金管理人着手准备扩募的相关工作，希望通过总结首次扩募的实践经验，在后续安排中充分考虑投资人的利益，筛选出优质标的，力争为投资人提供持续的优质资产投资机会。”

　　运营发展前景向好

　　随着国内经济的进一步复苏，公募REITs的底层资产表现出了更强劲的经营韧性。记者在采访中发现，更多的管理人、投资人和市场专家表达了对公募REITs后续走势的乐观态度。

　　行业专家普遍表示，2024年，REITs有望重回积极发展轨道。以仓储物流行业为例，目前国内人均高标仓面积显著低于发达国家人均水平。在消费品零售总额保持增长，线上零售渗透率提高，新型工业化、新质生产力加速发展的背景下，仓储物流行业可能将迎来新的发展机遇。

　　不少基金管理人则表示，REITs市场整体规模的持续扩容有助于实现规模效应，不仅有利于提升基金管理人的管理效率，还能够吸引更多资金和投资者入场，并将于一定程度提升产品二级市场的流动性，对稳定二级市场价格起到积极作用。同时，基金产品存续期限的延长有利于吸引长期投资者，能有效引导二级市场进行长期、价值、理性投资。

　　多位受访的机构投资者判断，经过前期的估值调整，在2024年政策利好频现的大背景下，REITs市场有望逐渐进入恢复阶段，REITs品种的长期投资逻辑和配置价值向好，仍可持续关注。

　　值得一提的是，4月初，国家发展改革委等六部门修订发布了《基础设施和公用事业特许经营管理办法》，提及要积极支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)；此外，央行等七部门发布了《关于进一步强化金融支持绿色低碳发展的指导意见》，支持清洁能源等符合条件的基础设施项目发行REITs产品；4月12日，国务院出台了《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提到要推动债券和REITs市场高质量发展。

　　毋庸置疑，中国公募REITs市场将始终坚持发展导向，在解决问题、优化制度与多方协作中不断前行。

（文章来源：新华财经）