REITs市场悄然复苏，70%的项目年内已转涨，新“国九条”三次提及|公募REITs面面观

　　4月至今，中证REITs（收盘）指数小幅下跌0.46%。而REITs市场内部涨跌互现，大部分项目已收复了年初大跌的失地，实现年内上涨。值得注意的是，上周新“国九条”发布3次提及了REITs，显示出官方层面对REITs市场制度建设的重视，REITs投融资两端的双向扩容正在提速。

　　行情显示，在35只上市的REITs中，25只今年已转涨。多只收费公路、能源发电项目今年涨幅居前，此前有过负面舆情的部分产业园、仓储物流项目跌幅居前。

　　图：近期REITs行情

　　（资料来源：Choice数据，财联社整理）

　　在今年新上市的项目中，嘉实中国电建REIT表现活跃。而此前广受关注的消费基础设施项目如嘉实物美REIT、华夏金茂REIT在上市后一度受到热炒，但随后归于平静。

　　财联社已撰文分析过，得益于2月8日证监会“会计类第4号文”明确REITs的权益属性，REITs市场展开了一轮反弹。3月以来，随着权益属性认定的利好已被市场充分消化，反弹渐止。

　　而上周五，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（简称新“国九条”），多处提及了推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，包括研究制定不动产投资信托基金管理条例、落实并完善不动产投资信托基金等税收政策。

　　推动REITs市场高质量发展属于“进一步全面深化改革开放，更好服务高质量发展”，有REITs资深分析师表示，REITs市场投融资双向扩容加速，在发行端更多底层资产类型的REITs上市将有助于支持实体经济发展。

　　4月15日，建信建融家园租赁住房REIT等三个项目集中获得上交所反馈，华夏万纬仓储物流REIT也于同日获得深交所反馈，公募REITs审批反馈提速。此外，还有10余只已申报的REITs在等待获批。

　　中金公司指出，REITs在新“国九条”这样的纲领性文件中被3次提及，显示出官方层面对REITs市场制度建设的重视。在国务院层面的指引下，各部门在REITs管理条例和税收政策方面的后续推进值得期待，这两方面均有利于提升REITs的投资价值，税收政策亦有利于提高投融资两端参与方的积极性。

　　从年报披露的投资者结构来看，截至2023年底，公募REITs市场机构投资者占比平均达93.37%。中金公司统计，公募REITs市场流通盘投资者类型主要为券商、保险、产业资本、信托、私募等，占比（以流通盘前十大份额持有人计算）分别为35%、34%、12%、7%和6%，资金偏好保持分化。

　　华泰固收首席张继强认为，往后社保基金和养老金FOF等资金入市，会继续为市场带来稳定的增量资金。配套制度、会计处理的不断完善、以REITs为标的的ETF产品的不断探索，也有助于流动性的改善。在险资资产欠配的背景下，REITs或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。

（文章来源：财联社）